以下文章摘自江南客的博客：
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4ab7ccf7010093d1.html 众所周知，购房者在向商业银行申请按揭贷款购房时，除了要与开发商签订《商品房买卖合同》外，还要与商业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》。对于银行的债权而言，除了开发商对购房者借款购房的阶段性担保外，购房者还必须同意将所购房屋作为抵押物抵押给商业银行。也就是说，商业银行在放贷过程中是有着双重保险的。一般情况下，债权是不容易落空的。
但地震是天灾，地震发生后，按揭款应如何归还即成为一个相对复杂和棘手的法律问题。
从国外经验来看，当出现地震这样突发的自然灾害时，本来保险就要发挥他们的功用。但遗憾的是，时下许多购房者在购房时并未投保房贷险。不过，由于根据我国保险业通行的《个人贷款抵押房屋保险条款》的规定，由于“地震或地震次生原因”所造成“保险财产的损失，保险公司不承担赔偿责任”。实践中，由于风险较大，目前基本房贷险并未将地震列为理赔范围，基本房贷险一般不保地震，主要保火灾、爆炸、暴雨、台风等条款列明的13种自然灾害，但有的保单会将地震险列为拓展条款。目前，中行、工行等中资银行房贷投保的主要为基本条款，即将地震列为除外责任，但东亚、恒生等外资银行房贷投保一般会扩展震条款。可见，在目前我国的保险制度安排下，即便购房者投了房贷险，购房者也无法在地震后得到理赔。当然，如果保险公司将地震列入理赔范围，且购房者进行了房贷投保，法律关系则相对较为简单，即由保险公司向购房者理赔，购房者将其所获的理赔款用于偿还银行的贷款。
如果购房者没有投保，或者购房者虽投保了，但不属于保险公司的理赔范围之内的。购房者应区别下列情况进行还款：
一、按交房情况来看
首先，开发商未交房的按揭房。由于购房者与商业银行签订有借款合同，购房者与商业银行之间存在债的关系，而这个债的关系并不会随着购房者所购买的商品房的灭失或毁损而消灭。也就是说，购房者与商业银行之间的借款合同仍然是有效的，依法应继续履行。而对于开发商而言，由于地震属于不可抗力，对于因地震而产生的商品房毁损，虽然可以暂时解除按时交房的义务，理论上其仍负有向购房者交房的约定义务。但由于地震之后，无论是建筑物，还是土地都发生了重大的变化，客观上让开发商原地重建已变成不可能，因此，在这种情况下，购房者最有可能的选择就是停止向商业银行支付按揭购房款，而由开发商向商业银行承担保证还款责任。由于开发商对购房者还负有交房的义务，因此，开发商可能不会再向购房者主张偿还其代为支付的按揭借款。
其次，开发商已交房但未办证的按揭房。在这种情况下，购房者与商业银行之间的债务关系与第一种情况一样存在。唯一与前一种情况所不同的是，由于开发商已向购房者交付了商品房，因此，开发商就免除了重建、交付的约定义务。不过由于商品房的产权证尚未办出，商品房抵押的法定条件尚未成就，开发商仍然对购房者的按揭借款仍应承担担保还款义务。所以，在这种情况下，购房者最有可能的选择也是停止向商业银行支付按揭购房款，而由开发商向商业银行承担保证还款责任。开发商在代购房者向商业银行承担了代为还款义务之后，会向购房者要求相应的还款。
第三，开发商已交房且办证的按揭房。在这种情况下，购房者已经以其所购房屋作为抵押物，作为其向商业银行按揭贷款的担保。因此，此时，开发商已经免除阶段性担保的法律责任，购房者必须按时向商业银行归还按揭贷款。
二、按购房者生存及支付能力来看
首先，如购房者死亡的。从法律角度考察，如购房者死亡的，原则上，在房屋损毁的前提下，商业银行应免除购房者的还款责任。但如果购房者还有其它的资产，由其继承人所继承，应由其继承人在所继承财产的价值范围内承担还款责任。
其次，如购房者重伤丧失劳动能力的。从法律角度考察，如购房者重伤且丧失劳动能力和支付能力的，基于人道主义考虑，开发商应允许购房者解约，开发商应向商业银行返还商业银行已向其支付的按揭款项。
第三，如购房者未受伤（或者受伤不影响劳动能力和支付能力的）和所购房屋依然存续的。从法律角度考察，购房者所购房屋如有损坏的，开发商或国家应负责修复，购房者则应按时偿还按揭贷款。
三、按政府的政策来看
由于地震属于不可抗力，其具有不可预见、不能预见、不能克服的法律特征，因此，政府有可能出台政策，将受地震影响的房屋彻底损毁或者购房者死亡、丧失劳动和支付能力的，予以直接减免其按揭还款义务，同时，国家给予相应的商业银行以坏账核消，或许不失为一个明智的好政策。